Il contratto di affitto, o più correttamente contratto di locazione, disciplina il rapporto tra chi mette a disposizione un immobile e chi lo occupa in cambio di un corrispettivo.
In alcune circostanze può sorgere l’esigenza di recedere anticipatamente dal contratto: sia per il locatore che per il conduttore è importante conoscere i propri diritti, gli obblighi previsti dalla legge e disporre di un modulo di disdetta chiaro e conforme alla normativa.
Contratto di affitto: normativa per locatore e conduttore
In Italia il contratto di locazione per uso abitativo tra persone fisiche è regolato dalla Legge n. 431/1998, che stabilisce le condizioni generali del rapporto tra locatore (il proprietario dell’immobile) e conduttore (la persona che prende in affitto l’immobile).
La legge distingue tra diverse tipologie contrattuali, ma nella forma più comune, quella a canone libero di durata 4+4 anni, entrambe le parti possono recedere rispettando le condizioni previste:
- Il conduttore può comunicare la disdetta in qualsiasi momento, purché rispetti un preavviso di almeno 6 mesi (art. 4 comma 1 della Legge 431/98), salvo accordi diversi nel contratto o gravi motivi.
- Il locatore, invece, può negare il rinnovo solo alla prima scadenza quadriennale, ma esclusivamente per motivi specifici (necessità di usare l’immobile, vendita, ristrutturazione, ecc.). Anche in questo caso, la comunicazione va inviata almeno 6 mesi prima della scadenza.
È sempre raccomandabile inviare la comunicazione tramite raccomandata A/R o PEC, in modo da avere prova certa della notifica.
Come scrivere una lettera di disdetta affitto efficace
Per essere valida, la lettera di disdetta dell’affitto deve contenere alcuni elementi essenziali:
- Dati personali del locatore e del conduttore
- Riferimenti al contratto di locazione (data, indirizzo dell’immobile, durata)
- Indicazione chiara della volontà di disdetta
- Rispetto del termine di preavviso
- Firma autografa o digitale (se inviata via PEC)
Inserire la motivazione del recesso è obbligatorio solo per il locatore e per il conduttore nei casi di recesso anticipato per gravi motivi. In tutti gli altri casi non è necessario.
Per aumentare la validità della comunicazione è consigliabile indicare anche la data di rilascio dell’immobile e proporre un appuntamento per la consegna delle chiavi.
Tempi e modalità di invio della disdetta del contratto di affitto
Uno degli errori più comuni riguarda il calcolo del preavviso. Il termine decorre dalla data in cui la comunicazione viene ricevuta dal destinatario, non da quando viene spedita. Per questo motivo è fondamentale inviare la disdetta con almeno qualche giorno di anticipo rispetto ai 6 mesi previsti.
Le modalità più sicure per inviare la disdetta sono:
- Raccomandata con ricevuta di ritorno
- Posta elettronica certificata (PEC)
Invii tramite email ordinaria o messaggi su app di messaggistica non hanno valore legale in caso di controversie.
Nei casi di recesso anticipato per gravi motivi, è utile allegare documentazione a supporto (cambio città per lavoro, problemi di salute, separazione, ecc.) per evitare contestazioni future.
Moduli di disdetta affitto in pdf e doc da scaricare
Per agevolare il processo di disdetta, è possibile utilizzare modelli già pronti da compilare. Di seguito troverai due moduli scaricabili, gratuitamente e senza necessità alcuna registrazione, nella versione dedicata al conduttore e in quella dedicata al locatore:
- Modulo disdetta affitto per conduttore (in formato Microsoft Word .docx)
- Modulo disdetta affitto per locatore (in formato Microsoft Word .docx)
- Modulo disdetta affitto per conduttore (in formato .pdf)
- Modulo disdetta affitto per locatore (in formato .pdf)
Questi modelli sono redatti in forma standard e possono essere personalizzati in base alle specifiche esigenze contrattuali.
FAQ sulla disdetta del contratto di affitto
Quanto preavviso deve dare l’inquilino per lasciare l’appartamento in affitto?
L’inquilino, ovvero il conduttore, deve dare un preavviso di almeno 6 mesi al locatore, inviando una comunicazione scritta. Il termine può essere diverso solo se previsto in modo esplicito nel contratto.
Il locatore può mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto?
No, salvo casi eccezionali previsti dalla legge. Il locatore può disdire il contratto solo alla prima scadenza (dopo 4 anni nei contratti 4+4), con 6 mesi di preavviso e solo per motivi specifici (uso proprio, vendita, ristrutturazione, ecc.).
Come va inviata la disdetta del contratto di affitto?
La disdetta deve essere inviata tramite raccomandata A/R oppure PEC. L’importante è che il destinatario riceva la comunicazione nei tempi previsti dal preavviso.
Serve un motivo per disdire un contratto di locazione?
Il locatore deve sempre indicare uno dei motivi previsti dalla legge. Il conduttore, invece, può disdire anche senza motivazione, purché rispetti i tempi di preavviso. Se il recesso è anticipato rispetto alla prima scadenza, è necessario indicare gravi motivi.
Cosa succede se l’inquilino lascia l’appartamento senza preavviso?
Se l’inquilino non rispetta il preavviso, il locatore ha diritto a richiedere un’indennità pari ai canoni non versati per il periodo di preavviso non rispettato, salvo accordi diversi tra le parti.
Il contratto va registrato di nuovo dopo la disdetta?
No, non è necessaria una nuova registrazione. Tuttavia, è consigliabile comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessazione anticipata del contratto tramite il modello RLI, per aggiornare la situazione fiscale.